Inmobiliarias y constructores vacilan entre la complacencia y la prudencia. Están satisfechos porque el Gobierno exige rigor a la banca, que perturbaba el ajuste de precios -ellos, el sector inmobiliario, ya habían asumido el ajuste de cantidades-. Pero también inquietos, porque la competencia se extrema y las inmediatas mejoras en las ventas repercutirán en quienes siguen controlando el crédito. Desde fuera del sector, Fernando Encinar, director del mayor portal inmobiliario, idealista.com, dibuja los contornos de la reforma financiera: «El Gobierno intenta una carambola: tranquilizar a los mercados limpiando los balances de los bancos y reactivar la demanda de viviendas con un rápido ajuste de los precios».

¿Cuántas viviendas saldrán al mercado?

«Ni la banca misma sabe cuántos pisos tiene», dice Encinar, que estima este stock en unas 200.000 viviendas. Gonzalo Bernardos, profesor de la Universidad de Barcelona, lo sitúa en medio millón «tirando por lo bajo». Otro indicador, la oferta de pisos de la banca en Internet se ha multiplicado casi por dos en apenas un año, pero no llegan a las cien mil viviendas. La banca encuentra mayores dificultades para vender en zonas costeras. El efecto sobre los precios de una salida masiva de pisos al mercado variará según la ubicación.

¿Bajarán los precios?

«En Galicia, poco -advierte Juan José Yáñez, secretario general de la asociación de promotores gallegos-. Aquí la banca no tiene tanto stock». «La reforma será útil donde hay mucha vivienda turística -dice Hipólito Trinidad, presidente de los constructores gallegos, informa Dolores Cela-, y bajará sus precios; pero en vivienda residencial no creo que ocurra». «Si las entidades actúan como espera el Gobierno, bajarán los precios de sus viviendas y arrastrarán al resto», apunta Manuel Vilas, economista de la Universidade de Santiago.

¿Cuándo empezarán a bajar?

La reforma exige a la banca elevar -ya este año, salvo en las fusiones- diez puntos (al 35 %) las provisiones para promociones terminadas y casi las triplica para las en curso (hasta el 65 %) sobre el valor en libros; es decir, sobre las tasaciones realizadas en tiempos de bonanza, muy por encima del precio actual de mercado. Así que a la banca le conviene vender (más barato) para no tener que provisionar. «Bajarán y lo notaremos pronto, no sé si en un año asistiremos al ajuste que al ritmo que íbamos tardaría cuatro o cinco», opina Encinar.

¿Fluirá el crédito?

«El Gobierno habla de que la banca tendrá que comprometerse a dar más crédito, pero es un compromiso en el aire», considera Vilas. «En cuanto a financiación a particulares y promotores, peor ya no podemos estar», apunta Yáñez. El sector inmobiliario teme que la banca siga con su política de crédito restringido y priorizando sus propias promociones. Para Encinar, el crédito empezará a fluir «a medio plazo, en cuanto la banca se libere de la presión en sus balances».

¿Repuntarán las ventas?

Sin crédito, aunque se pongan más pisos y a mejor precio en el mercado, en un entorno de recesión y amenaza de paro, parece difícil que repunten las ventas. Encinar considera, sin embargo, que hay una demanda latente, «nosotros registramos 5,5 millones de personas que buscan piso, que tienen ahorros y esperan una buena oportunidad». Además, añade, se animará la demanda internacional, «en particular la de los países árabes». El sector reclama que la deducción por vivienda se amplíe a la segunda residencia, lo que animaría las ventas entre los segmentos con rentas más altas.

¿Qué pasará con los suelos?

Los expertos consultados coinciden: no hay mercado. La mayor parte de las (pocas) transacciones que se registran son adjudicaciones de la banca. La reforma eleva la exigencia de provisiones del 31 al 80 % para todo tipo de suelos. Las grandes entidades podrán resistir a la espera de que una mayor actividad haga repuntar los precios. Pero el sector es escéptico. «No se reactivará la construcción», concluye Hipólito Trinidad.

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