sector inmobiliario Más de 10.000 hipotecas superan ya en Galicia el valor de la vivienda

El Banco de España puso la advertencia por escrito hace apenas dos semanas: las familias españolas se están empobreciendo «como consecuencia del retroceso del precio de la vivienda y de las cotizaciones bursátiles». El juego de la Bolsa afectará a quienes tengan gusto por ese riesgo. Pero a miles de hipotecados no les queda alternativa: el descenso del valor de la vivienda en los dos últimos años supone que están pagando la letra de un piso que ya cuesta menos que el crédito que firmaron en su día. Su patrimonio es más bajo.

El desplome del sector inmobiliario afecta inmediatamente a los hipotecados que suscribieron un préstamo por más del 80% del valor del piso. Hay algo más de 10.000 gallegos en esa situación en los últimos 24 meses. Son el 12% de todos los créditos a la vivienda. Según el informe Banco de España -que no tiene detalle por comunidades- en el 2008 el 11% de los préstamos se firmaron por encima de ese 80% de la vivienda. En el 2007 fueron algo más, el 14,3%. Los números de esa institución no desagregan sin embargo quién pidió por encima incluso del 100%.

El traslado de esos porcentajes al caso gallego revela que unos 6.100 ciudadanos en el 2007; y otros 4.050 en el 2008 firmaron créditos por encima del 80% del valor del piso. Es decir, si la vivienda estaba tasada en 150.000 euros, el crédito que solicitaron fue de al menos 120.000 euros. Al descender los precios medios de la vivienda, el valor de mercado de esa casa ya hipotecada también cae, pero el préstamo se tiene que seguir pagando por el importe inicial más los intereses. De ahí que haya esos casi 10.200 préstamos que superan hoy el valor del inmueble por el que se suscribieron.

Un caso práctico aporta algo más de nitidez. En el 2007, un ciudadano solicita un préstamo para una vivienda puesta en venta por 120.000 euros. Su tasación -que es lo que miden generalmente los bancos para conceder el préstamo- es la misma. El cliente pide, y se le concede, un 85% de ese importe inicial, es decir, 102.000 euros. Y comienza a pagar la letra. Sin embargo, en esos dos años, el valor de su vivienda se ha hundido y en el mercado se le pagarían en 110.000 euros, en el límite sobre lo pedido.

No cubriría un impago

Si no pudiera pagar la vivienda, a ese cliente no le bastaría con entregar el piso al banco en compensación. El valor de la casa no cubriría el préstamo, sumando intereses, y tendría que dar dinero adicional. Hay que tener en cuenta que los analistas estiman que los precios seguirán bajando entre un 10 y un 15% hasta el 2011, con lo que el problema podría acentuarse.

El problema se ha ido corrigiendo en los últimos meses porque la banca ha dejado de dar préstamos por encima de ese 80%, de alto riesgo. En el 2006 eran casi el 18% de los casos; hoy, Caixa Galicia, Caixanova y el Pastor, que copan más de la mitad de los créditos en la comunidad, solo llegan a esa ratio en dos de cada cien préstamos a la vivienda. Son casos muy contados, y con garantías adicionales. Y ni uno por encima del 100% del valor del inmueble. Son otros tiempos.