nuevo mercado de la vivienda Bancos y cajas frenan la concesión de hipotecas ante la alta morosidad

La crisis económica internacional, traducida en España en incremento de tasas del paro, alza de precios al consumo, caída del sector del ladrillo y una mayor morosidad, ha puesto en alerta a bancos y cajas para frenar la concesión de préstamos para la vivienda. Hoy, conseguir una hipoteca se ha puesto más complicado porque la entidades financieras han impuesto condiciones estrictas para su concesión. «Hace un tiempo era todo más sencillo», admiten en los bancos y cajas consultados. La morosidad crediticia se ha triplicado en un año, llegando al 2,44% en agosto.

De entrada, las entidades han fijado en un 80% el tope máximo financiable para la vivienda. Esa cantidad no es el cálculo sobre el precio de venta, sino sobre el valor de tasación que realizan entidades privadas. Esa cuantía se resuelve considerando parámetros como la duración a largo plazo de la vivienda, usos alternativos, localización, factores especulativos del mercado... En el caso de la vivienda de primera mano, ese valor de tasación suele aproximarse al precio que se paga (sin impuestos); en la residencia usada, varía porque el precio de venta suele estar por encima del tasado, de manera que la cantidad que se presta también es menor.

Para un caso práctico: una vivienda de 100.000 euros, y que se tasa en esa cuantía, tendrá un préstamo máximo de 80.000 euros. Los impuestos, los gastos de tramitación y los 20.000 euros restantes ha de aportarlos el cliente sin anticipo alguno. Si la tasación es por 90.000 euros, el préstamo se quedará, como tope, en 72.000 euros. «Hace años -admite el agente de servicios inmobiliarios de una caja en Ferrol- sí se llegaba al 100%, o, como poco, el 80% del precio de venta, no el tasado, pero ahora no». De hecho, solo una de las entidades consultadas durante esta semana lograba ofertar el 100%, pero con el aval patrimonial de un tercero (familiares) como respaldo.

Tal y como admiten las ocho entidades consultadas esta semana, las valoraciones que realizan ahora los gestores -y que cuestan entre 200 y 400 euros al posible comprador- presentan precios a la baja precisamente por el enfriamiento del sector inmobiliario.

Otros condicionantes

Las tasaciones ya motivan un primer frenazo en la concesión de préstamos. Pero hay más condicionantes. El salario, principalmente. Los bancos, especialmente estos, fijan ahora una ratio máxima para la concesión: la letra que se paga no puede exceder el 35% del salario neto mensual que gana el prestatario. Es la ratio que recomienda el Banco de España no superar para evitar congestiones a fin de mes. «Debería haber sido siempre así, aunque no se hiciera antes», admiten fuentes del sector. Y se concedieron préstamos por un 45% del sueldo. Quiere ello decir ahora que una persona que gana 1.500 euros no podría suscribir una póliza por encima de los 525, algo harto difícil si la hipoteca a la que se aspira supera los 100.000 euros. De hecho, en todos los casos consultados para una cantidad similar, las tarifas no caen de los 650 euros mensuales de media.

A los hogares monoparentales o unipersonales es a los que resulta más difícil cumplir ese ratio. Más fácil lo tiene, sin embargo, una pareja con dos nóminas. Explica lo anterior que un 77% de los jóvenes gallegos (entre 18 y 29 años) aún vivan en casa de sus padres, dato que solo cae al 64% cuando los ingresos superan el millar de euros al mes. Solventados esos problemas, aún quedan otros condicionantes marcados en los últimos meses para evitar problemas con el cliente: la inexistencia de créditos al consumo (coches, viajes...) y la suscripción obligatoria de productos (domiciliación de nómina, seguros de hogar y vida...) para conceder el préstamo.